看房人少,房价跳水:广州二手房格局大变

曾冬梅2021-10-13 08:46:58来源:中房报

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??广州二手房指导价政策实施一个多月后,二手房交易活跃度明显下降。“9月份我们门店只卖了一套房,还是一手房,12个员工的开支大部分靠租单支撑。”10月11日,广州贝壳旗下一家加盟店的负责人告诉中国房地产报记者,因为二手房不好卖,他们已经把主要精力转向了一手房市场。

??8月的最后一天,广州发布了首批96个住宅小区二手住房交易参考价格。根据广州市房地产中介协会披露的数据,9月份,广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为6198宗,环比下降27.4%,同比大减56%。

??贝壳研究院广州分院院长李茂喆对中国房地产报记者表示,上述成交数据为网签口径,存在一定的滞后,9月的实际成交下降幅度比网签数据更大。成交的难度在于买卖双方的预期明显不一致,“客户直接向参考价看齐,业主的放盘价虽有所松动,但不如客户端下降幅度大。”

??广州中原研究发展部认为,随着政策调控的持续发酵,广州二手房的成交量、价格可能都会短暂地进入下行通道,10月份的网签量估计也只能维持在5000宗至6000宗的相对低位水平。

??看房的人少了

??广州市房地产中介协会统计了8月26日至9月25日广州二手房的网签数据,发现无论是网签宗数还是面积,都录得了大幅下滑。其中,6198宗的网签量环比下降27.38%,同比下降56%,网签面积59.61万平方米,环比、同比降幅分别为27.46%、55.45%。

??从网签数据来看,广东链家是目前广州二手房市场中占有率最高的机构,为7.12%。9月份,其促成的网签宗数为441套,与8月份的673套相比,环比降幅达到了34.5%。

??广州市房地产中介协会认为,9月份广州住宅市场网签量环比、同比大幅下挫,源于多重因素的综合作用。8月底,广州市首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格的发布,令选择观望的买家增多。在二手指导价覆盖的96个热点小区中,天河区占了55个,因此9月份的网签宗数也是各区中跌幅最大的,环比下跌约38.6%。另外,房地产信贷环境持续紧张、银行放款趋于谨慎,在一定程度上制约了购房需求的释放。9月份,广州市中介促成的二手住宅按揭付款比例(按网签宗数计算)为46.55%,创下2011年以来的新低,环比下降6.56个百分点。还有一些急需回笼资金的开发商采取“以价换量”方式吸引客户,对二手住宅的潜在客源有一定的分流效应。

??不少买家预计二手房价格将进入下行通道,为了避免“高位站岗”,选择了搁置购房计划。客户的入市热情减退,直接导致了中介带看量的下滑,广州中原地产的二手客户带看量环比8月减少了19%。据李茂喆透露,公司促成的二手房交易量也跟随大市同步下滑,而且幅度更大。“买卖双方预期的不一致导致市场活动度明显不足,带看量持续下降。”买家的预期是向参考价看齐,这跟卖家的心理价位还是有较大距离。

??还没被二手指导价覆盖的小区,成交周期也在拉长。以海珠区的愉景雅苑为例,过去一年是片区的成交热盘,在售的盘源通常只有几套, 10月11日,其在链家上显示的放盘数量已经达到了19套之多。附近的中介门店表示:“指导价出来后,观望情绪是浓了,业主放盘多了一些。以前是出一套秒一套,成交跟不上的话,盘源就积少成多了。”

??买卖双方预期博弈

??成交量的下滑瓦解了业主们的价格同盟。根据广州中原地产的监测,自6月以来,广州二手房市场整体成交已经表现为“不温不火”,成交量维持在8000宗至9000宗的低位水平,市场成交能力偏低,客户入市热情不高,价格也开始呈现下降的趋势。而后二手指导价调控政策的出台,直接加剧市场的下降预期。

??广州中原研究发展部相关人士分析称,今年以来,增值税“2”改“5”、利率上调等轮番出台的调控政策,已经减弱了业主的心理预期,二手房指导价出台后,业主报价指数更是出现了“插水”式的下滑。“9月份,公司统计的二手业主报价指数下跌至20.6%,大幅下滑12.9%,创历史新低。报价指数反映的是上调价格的业主所占的比例,今年5月、6月这一指标还在约56%的水平,8月末已经降至36.3%,9月份进一步下滑。”

??这意味着,广州的二手市场已经从强势的“卖方市场”逐渐转变为“买方市场”,业主的心理防线逐渐被击穿,降价的盘源不断增加。指导价出台前两周,广州10个区里有2个区还保持着涨价势头,只有1个区的二手房报价下调超过1%,指导价出台后的两周时间里,已有8个区的二手房报价下调超过1%。从整体盘源来看,超7成的盘源下调报价在1%以上,其中,报价下调1%-5%的盘源占50%,净增8.9%。报价下调5%-10%的盘源占16%,净增3%。

??天河区是广州本轮指导价调控的重点对象,降价幅度也最为明显,整体二手房报价下降2.7%。骏景花园一套103平方米的房源,此前放盘价为780万元,在指导价发布后,最终以700万元成交。珠江俊园一套121平方米的四房单位,最新放盘价为880万元,较此前下降了300万元,仅比829万元的指导价高出51万元。

??对于后市,业内的预期都不太乐观。李茂喆认为,买卖双方的预期趋同需要较长时间的博弈,所以大概率当下市场还会维持一段时间的低谷走势。甚至,在新房市场供应增加、降价促销的冲击下,成交量还会有一定幅度的下降。为了应对更具挑战的市况,广州中原地产已经开始开源节流,基本不新增分店,还将对现有门店进行淘换。

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