北京楼市“十一”成交同比上涨1212%!真反弹还是昙花一现?

彭红侠2021-10-12 08:53:25来源:中房报

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??“金九银十”一直都是传统房地产市场销售旺季,按照以往惯例,房企会以降价促销等诸多手段抢收业绩,但从今年北京楼市表现看,“金九”成色略显不足。

??北京市住建委网签数据显示,9月新建住宅网签6841套,相比8月和7月网签同比下降19.11%、31.41%;二手住宅网签12575套,较8月骤减超3000套,下降幅度约21%。与今年3月份最高点22172套相比,成交套数减少约1万套,下降幅度高达43%。

??中原地产首席分析师张大伟表示,北京楼市已经明显进入下行通道,要警惕市场急速下调后出现价格战,按照目前情况,大部分企业对第二轮集中供地积极性不大,市场全面降温,企业资金链压力越来越大。这种情况下,不排除部分新入市项目开始出现价格战的可能性。

??9月二手房成交骤减3440套

??从9月目前成交情况来看,北京二手房市场已正式开启“下行通道”。

??北京市住建委网签数据显示,近3个月来北京市二手房网签量逐月下降,7月、8月、9月二手住宅网签分别为17855套、15942套以及12575套,9月二手住宅网签环比7月下降近30%,环比8月下降21%。

??这一数据,与今年3月份最高点22172套相比成交套数减少9597套,下降幅度高达43.3%,近乎腰斩。相比2020年9月17259套网签量,同比成交降幅达27%,为18个月以来的最低点。

??市场降温的背后是政策调控的不断加码。今年以来,北京整顿“学区房”炒作乱象、严查违规资金流入楼市、打击假离婚买房、二手房市场信贷全面收紧以及二手房成交指导价等政策接连落地,二手房市场正在成为房地产调控的主战场。

??从监管层面来看,二手房成交参考价、信贷资金管控等政策组合拳杀伤力超乎想象,二手房交易周期被加长,二手房成交活跃度下降。

??“二手房房贷放款太难了,一般都超过3个月,大家都在排队,排多久不知道,很多银行额度可能要等明年了。”一位中介机构经理表示,目前北京多家银行分行以及支行均表示已无房贷额度。同时,资质审核也日益趋严,部分银行表示客户有未还清消费贷或信用贷的,有可能会影响房贷审批额度,甚至不能通过审批。审批时间和放款周期延长,将直接影响到购房者买房热情,甚至部分购房者暂时失去贷款资格,基本上限制了超一半购房需求。

??此外,受银行信贷收紧影响,贷款利率正在走高。2月开始,全国房贷利率全面止跌回升。据CRIC调研数据,2021年9月全国首套房平均房贷利率5.46%,较2020年底上涨23BP,二套房贷款平均利率5.83%,较2020年底上涨29BP。

??“二手房市场信贷收紧,全面抑制换房客户。”张大伟表示,网签数据相对滞后,特别是最近各地开始加强二手房价格管控,很多城市公布的网签成交量开始滞后市场,实际市场跌幅比网签更大。

??在他看来,二手房市场放款难已经全面抑制市场活跃,特别是一二线城市二手房占比高,当下贷款周期已经超过3个月,年内放款难情况持续下,市场成交量不断减少,包括深圳等城市成交量已经是多年最低点。

??除此之外,二手房挂牌量也在上涨。截至目前,链家二手房挂牌88848套,9月整体挂牌量比8月份多了近10%。“在售房源变多,供需关系变化,价格也会松动。”一位在北京朝阳区从事售楼工作的置业顾问分析道,除价格因素外,二手房市场变化也已经影响到新房市场,因北京存量交易占比较高,卖一套二手房再买一套新房连环单较多,二手房不出,新房难进,交易只能暂时搁置。

??新房市场量价齐跌

??“金九”期间,北京二手房降温明显,新房市场也同样遇寒。

??58安居客房产研究院数据显示,重点监测的63个城市中,有55个城市9月新房成交量出现同比下滑,下滑幅度平均达47%。其中,一线城市平均下滑幅度为49%,二线城市除西安出现小幅增长外,其余21个城市平均下滑幅度为44%;38个三四线城市中,除昆山、珠海、新乡、常熟、太仓、南平、孝感出现增长外,其余31个城市全线下滑,下滑幅度达到50%。

??以北京为例,今年9月,北京市商品房新增供应9632套,环比上月上涨130%,但成交数量、成交面积及成交金额却出现不同幅度下滑。6841套商品房成交,环比上月下降14%,同比下降21%;成交面积90.12万平方米,环比下降5%,同比下降11%;成交金额425.25亿元,环比持平,同比下降4%。

??即使是“中秋”假期,折扣促销活动频出,新房市场成交也未见明显起色。北京中秋小长假前两天,新建商品房住宅网签234套,二手房住宅161套;对比来看,今年端午小长假前两天,新建住宅网签351,二手房住宅227套。相隔3个多月时间,新建住宅成交量下降33%,二手房住宅下降29%。

??据中房报京津冀记者了解,在此期间,北京部分偏高端系产品但销售情况不佳的楼盘也在降价促销。北京朝阳东南部推出的一口价特惠房,优惠下来,每套直降250万元;北京北部某别墅项目“中秋节”推出的特价合院,总价优惠121万元;除此之外,还有个别楼盘出现了每平方米降价5000元-6000元出售情况,这对市场上的竞品造成极大压力。

??“金九银十”期间,房企在营销方面除了通过推出特价房、房源加推、砸金蛋、送家电等打折促销活动外,往往会恢复对渠道使用,并提高渠道费用点位。

??据业内人士透露,北京东南部某楼盘为了抢夺市场上有购买能力客源,给中介带客的渠道费点位高达10%,这是极为少见现象,可见其对现金流渴望程度和销售压力之大。

??市场真反弹还是昙花一现?

??“金九”结束,“银十”已至。随着北京5月份首批集中供地的新盘陆续拿证,在短兵相接的楼市里,各家房企加推狂销,一场房产盛宴跃然纸上。

??据不完全统计,9月北京共计25个项目取得预售许可证,预计将有超8000套房源为“银十”储备上新,成为2021年里获批新盘最多的月份。

??据安居客房产研究院统计,今年“国庆”假期,北京新建商品住宅累计成交15.74万平方米,成交1482套,分别同比上涨936%、1212%。相比之下,上海新房成交套数725套,同比降46%;广州新房成交712套,同比降10%;深圳新房成交1081套,同比涨163%。从四个一线城市新房成交数量看,北京热度相对较高。

??安居客房产研究院分析师许之静认为,在楼市长效机制调控下,各地城市新房市场呈现较明显差异,三线城市、二线城市、一线城市市场对政策的反应程度,主要呈现出从强到弱的梯度下滑特征。个别城市如北京、深圳楼市出现“国庆”前3天集中网签的情况,造成整个长假楼市数据同比变化较大,不排除是受前期成交房源在10月集中网签影响。

??除此之外,业内人士分析,今年“国庆”北京楼市热度之所以会稳中有升,在于自去年以来限购限贷政策保持稳定,北京房价涨幅并不大,市场需求仍保持较强购买力。从供应主力来看,目前新房主要为5月首批集中供地项目,这些项目为了跑量和回款,在“国庆”期间没有提价太多,大多是以价换量。所剩无几的在售限竞房项目,以相对实惠价格吸引了大量刚需抓紧上车,使库存在较短时间内得到去化。

??集中入市的新盘虽使楼市出现短暂热销局面,不过从房地产调控愈加频密趋势看,安居客房产研究院预测,到2021年年底,调控将从严不变,市场“退烧”难免,传统“金九银十”特有开盘潮、抢房潮、售罄、秒光、上涨等火热场面很难再现。

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